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来自:山东红日管业科技有限企业 发布日期:2017-2-23 浏览统计:8

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  狼又来了?

房地产税又双叒叕来了,我不知道这是2016年以来第几次听到这个词了,也不知道究竟是谁在一直喊这个东西。

在互联网如此发达的今天,“房地产税”的资讯可以无孔不入地传播到每个想买房的人耳朵里,老百姓也好像莫名其妙地就会被动地热议起这个东西。

也不停有读者在后台问:

房地产税啥时候来啊?房价会降么?现在出手来得及么?

这些问题研究起来并不复杂,但是通过这些疑问,可以看出楼市里的人们,对这件事是多么地敏感与焦虑。

房地产税这个东西,我很早之前就聊过,这东西与房价相比并不是什么大钱,我想它本身就不应该有太多的存在感,它对房价和楼市的影响也几乎为零。

可是依旧有那么多的媒体甚至包括官方舆论叫嚷着:房地产税会降房价或者让房价上升或者会使房价稳固。

这里面哪一个观点更接近真相我就暂且不提了,可是如此密集的讨论,本身就容易给大众造成恐慌与焦虑,正因为造成了这样一个结果,那些将房地产税人格化、神话、妖魔化的人就已经犯了天大的罪过。

有一个重要逻辑:是房产税增加了持有人的成本,所以会导致供应量增加,所以会导致房价的下滑

这个逻辑正确与否大家暂时不讨论,我首先想说的就是,房产开发领域和流通领域本身就存在着大量的税费环节,税费的繁杂已经多到数不清楚的程度了,地产大佬任大炮曾经算过一笔账,这些税费和土地成本加在一起占到房价的70%,也就是说,老百姓买10000一平米的房子,7000都是要交到国家手里的。

大家先来看看买套房子需要缴纳的税费情况

1、营改增之后,企业所要缴纳销售额的5.55%作为增值税,可是很多企业税赋是增加的,所以实际上要超过6%。

2、土地增值税,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,收取30%,增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,收取40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,收取60%。换句话来说,项目卖的越贵,开心的应该是政府

3、还有一个是企业所得税,即扣除所有成本、增值税税金后,利润的25%,需要缴纳企业所得税。

  宋家泰老师曾经帮大家算过这么一笔账

  大家拿一个有5万平方米楼板价5万/平方米的项目试算一下,如果预计一年后上市,售价预计卖8万/平方米,毛坯交房,开发商扣掉土地成本后的开发成本按照6000元/平方米,营销费加上管理费是4800元/平方米,增值税按照6%计算,也是4800元/平方米。财务费用大家按照600元/平方米来计算。因为增值额没有超过50%,因此按照30%的扣除数,开发商需要交纳土地增值税5850元/平方米,这样这个项目的各类成本,就是72050元/平方米,再扣掉25%的所得税,就是1988元/平方米。80000元/平方米的销售价里,土地成本50000元/平方米,三大税12638元/平方米,当然,有盈利才会有土地增值税和所得税。这个项目净利润在3亿元左右,总销金额为40亿元,因此利润率在7.4%。这已经很好了,全国经济普查报告上说,房地产行业的利润率普遍在5.4%-6.5%。

  这是一手房的,二手房交易的税费,包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。买套200万的房子,你不额外准备十几万的税费是不可能的

  所以看到这里,我不想强调税费存在到底合不合理,我想要说的是,房地产开发本来就伴随着大量的税费,现在增加一个房地产税,我觉得对行情的影响不大

而现在的房地产市场之上,沉着、睿智、平和的心态是最稀缺也最弥足珍贵的资源。

如果你是投资,适当地分析这个房地产税的得失是可以的,可是它只能影响你得多少失多少,影响不了你是得还是失。

如果你是刚需,完全可以忽略这个,因为它来不来,什么时候来,来得多猛,根本不足以动摇你对一个家的渴求,哪怕一丝一毫。

如果你是卖房,就更不用管了,就算税费高到天上去,回头不也是通过房价转嫁给买房者?

  

这张图形象地描绘了买房者和卖房者之间的关系

如果你真的真的很想知道房地产税到底能不能影响房价,其实方法很简单。

举个例子:

给私企打工的人,发工资的时候经常会被要求交一部分发票,企业给的理由是“避税”,这是每个人都遇到过的事情。

打工者与企业之间的交易是劳动力与金钱,就像买房者与城市之间的交易是钱和房子,本质上都是等价交换。

所以,打工者就是买房者,企业就是城市。

企业避税之后,意味着你拿到的钱变多了,是不是就意味着人付出的劳动力会变多呢?

企业没有避税,意味着你拿到的钱变少了,是不是就意味着人付出的劳动力会变少呢?

仔细想一想,好像都不是啊。

对于企业来说,避税与否决定其额外支出成本,决定其未来发展命运。

可无论避税还是不避税,打工者面临的都是一个残忍的境况:

在不触犯太多劳动法、不违背太多劳动合同的前提下,尽可能地压榨其剩余劳动力。

如果你能够承受压榨,自然就有机会在这家企业出人头地,如果不能,那么你只能失业或者流向下一个更轻松但是薪水也更低价的企业。

这不正是房价将无数的人在一二三四线城市之间不断重新洗牌的道理么?就算征税,也根本无法左右这个趋势,因为它影响不了城市对一个人的经济能力最大限度的挤压。

所以房地产税在其中扮演的是什么角色呢?对城市来说是一笔额外的收入,对老百姓来说,没有就是心理安慰,有也就是不痛不痒。

还有人说:房地产税能消除贫富差距。

有这样想法的人赶紧去戒戒笨,中国的贫富差距永远都在拉大,而且这个差距会越来越大,房地产税和这个鸿沟相比,就是尘埃和银河。

所以,把『房地产税』从你脑子里屏蔽吧,它除了耗费你的心神、让你焦虑之外毫无意义。

  

每个身处压力的人最大的难题就是对抗焦虑

最后再来延伸一下,最有效的降房价的手段是什么?

唯一有效的方法就是放开限购,放开土地,把资源更多配备给热点城市,既然你喜欢,我就让你买个够,多到买不完或者刚刚好,价格自然下降。逆其道而行之,需求越旺的地方,越是限制供给,价格越是上天。

说实话,北上广周边有着足够多的土地可以重新规划成住宅,未来的超级城市以及高科技住宅的发展也足以容纳更多的人。这个阀门拧不拧开?什么时候拧开?拧开多大的力度?不过是高层决策者一句话的事。

但是为什么不这么做呢?

我想了想,大概是这样一个原因:

中国人口未来数量不会太乐观,如果所有的社会青壮年劳动力全部扎堆在很小一部分,但是吸纳人口能力越发强劲的一二线城市,那么地方政府怎么办?他们如何创收?那些小城市小县城小乡村怎么办?它们也需要青壮年而不是满村的老人,难道中国90%的土地就任其荒废?

如果真到那一天,中国所谓的960万平方公里幅员辽阔又是在骗谁呢?

人性驱使着老百姓去到发达的大城市,国性又渴望中国的每一个角落都得到最起码的发展,不至于荒废。

所以,归根究底,房价的拉锯战是一场百姓与国家之间旷日持久的『战争』,大家的精力与血肉在『战争』中被锯齿残忍地割裂,而握着锯子两端的:

一方是人性,一方是国性。

  以上为正文,文字来自杨六娃

  发布于微信公众平台:真叫卢俊的地产观

  转载带上这张图我就不和你计较

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